Dit is de volledige versie van de nieuwsbrief van Advocatenkantoor Zwinkels. Deze pagina is geschikt om te printen. Na ons seminar over de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening in oktober vorig jaar zijn wij weer hard aan het werk gegaan. Bij het opmaken van de balans bleek dat in 2007 de meeste zaken betrekking hadden op bestuursrecht (vooral ruimtelijke ordening), gevolgd door onroerend goedrecht (contracten over onroerend goed), milieurecht en huurrecht. In de eerste maanden van 2008 zijn er onder andere verschillende interessante zaken op het gebied van onroerend goedrecht bijgekomen. Over onze praktijk leest u hieronder meer.

Op het kantoor is Jennifer Ronoreso het secretariaat komen versterken. Margret van Lier werkt nu op maandag en dinsdag, en op de andere dagen krijgt u Jennifer aan de lijn.

Bouwleges

Tussen projectontwikkelaars en gemeenten ontstaat regelmatig discussie over de hoogte van de leges die gemeenten mogen heffen voor het behandelen van een bouwaanvraag. De meeste gemeenten hebben die hoogte vastgelegd in een tabel, in de vorm van een vast percentage van de bouwsom. Dit blijkt echter niet tot in het oneindige te mogen worden doorgezet.

De leges die men dient te betalen voor het aanvragen van een bouwvergunning bedragen veelal een vast percentage van de bouwkosten. Dus hoe hoger de bouwkosten, hoe hoger het bedrag aan leges. In artikel 229 b lid 1 Gemeentewet is bepaald dat de opbrengsten van de leges de kosten van de door de gemeente verstrekte diensten niet mogen overschrijden. De Hoge Raad heeft in een uitspraak uit 2005 bepaald dat dit niet per individueel geval behoeft te worden bekeken. De totale opbrengsten en kosten voor de behandeling van bouwaanvragen binnen een gemeente zijn bepalend. Indien men bij de gemeente een aanvraag voor een bouwvergunning indient en de gemeente een hoog bedrag aan leges vraagt, kan er in een aantal gevallen succesvol bezwaar worden aangetekend. Een succesvol bezwaar is mogelijk in de volgende gevallen:

In het geval de opbrengsten uit de legesverordening de kosten verre overstijgen. De gemeente zal aan de hand van de begroting vaak kunnen aantonen dat dit niet zo is.
In het geval de tarieventabel voor leges een vast tarief van de bouwsom kent zonder aanpassing van het tarief bij hoge bedragen, of als het tarief helemaal geen begrenzing kent. De rechter kan dan oordelen dat door toepassing van de tabel een onredelijke en onwillekeurige belastingheffing ontstaat en de tabel onverbindend achten.
Dit laatste argument zal vooral worden aangedragen door een partij die van mening is dat de hoogte van de leges als gevolg van de tariefstelling niet in verhouding staat tot de kosten voor behandeling van de vergunningaanvraag. Zo oordeelde de rechtbank Zutphen dat leges van € 900.000,- bij een bouwsom van 5 miljoen niet in redelijke verhouding staan tot de daadwerkelijke kosten. De tarieventabel miste hierdoor verbindende kracht..

De leges die men dient te betalen voor een bouwaanvraag zijn vaak geregeld in een tarieventabel. Hoe hoger de bouwkosten, hoe hoger het bedrag aan leges. Van 2 gemeenten, Den Haag en Zoetermeer, is de legesverordening opgevraagd om te bezien of er inderdaad een begrenzing op het bedrag aan leges zit.

Den Haag

De legesverordening van de gemeente Den Haag kent een begrenzing in de tarieventabel. Het tarief is 16,11 0/00 van de bouwsom met een minimum van € 50,00 en een maximum van € 1.000.000,00. Er is geen mogelijkheid de leges aan te passen bij een hoge bouwsom.

Zoetermeer

In de legesverordening van de gemeente Zoetermeer is een vast tarief van 17 0/00 promille van de bouwsom opgenomen. Er is geen mogelijkheid de leges aan te passen bij een hoge bouwsom. In deze legesverordening is wel een minimum opgenomen, maar geen maximum.

Conclusie

In het geval men een bouwvergunning aanvraagt in een gemeente die geen begrenzing op de tarieventabel heeft (bijvoorbeeld gemeente Zoetermeer) dan kan men tegen de leges bezwaar maken als deze leges onredelijk hoog zijn en niet in verhouding staan tot de kosten die de gemeente maakt in verband met de in behandeling nemen van de aanvraag.

Koopovereenkomst

Bij de koop van onroerend goed worden gebreken vaak pas na de levering ontdekt. Ook na de levering kan de verkoper daardoor schadeplichtig worden. De wet stelt daarvoor als vereiste dat de koper op korte termijn na ontdekking van een gebrek daarover klaagt bij de verkoper. Niet tijdig klagen kan verlies van het vorderingsrecht betekenen.

Bij verkoop van een pand kan het gaan om nadien gebleken houtrot of een gevaarlijke toepassing van asbest. Bij verkoop van grond kan het bijvoorbeeld gaan om bodemverontreiniging. De koper moet snel ná ontdekking van het gebrek daarvan een melding doen bij de verkoper. Het blijkt dat de Hoge Raad deze eis zeer serieus neemt: In 2007 zijn meerdere uitspraken gedaan waarbij de Hoge Raad concludeerde dat niet tijdig was geklaagd. Op grond daarvan verloor de koper volledig het recht om vergoeding van de schade te eisen. De ratio van dit vereiste is dat een verkoper erop moet kunnen vertrouwen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of het gekochte aan de eisen in de overeenkomst beantwoordt, en als dit niet het geval blijkt te zijn, dat ook met spoed aan de verkoper mededeelt. Hierdoor wordt de verkoper beschermd tegen late en moeilijk te betwisten klachten.
In de wet is het vereiste opgenomen dat de koper “binnen bekwame tijd” aan de verkoper bericht dat aan het verkochte een gebrek kleeft. Wat klagen “binnen bekwame tijd” inhoudt, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Er geldt dus in ieder geval geen vaste termijn. Voor consumentenkoop is in de wet een vaste termijn van twee maanden opgenomen, maar de koop van onroerend goed is geen consumenten koop.

Een voorbeeld is het volgende:

In 2000 verkoopt Visser een woning aan Pauw. Die gaat zijn woning opknappen. Hij begint daarbij onderaan en werkt naar boven. Na anderhalf jaar is hij bij het klussen aangekomen bij het topschot. In juni 2001 ontdekt hij dat dit door insecten is aangevreten. Pas in september laat hij daar een bouwkundig onderzoek naar uitvoeren. Na ontvangst van de uitslag daarvan stuurt Pauw op 27 september een brief aan Visser. De Hoge Raad vindt deze termijn tussen ontdekking en kennisgeving, van juni tot september, niet te lang. Hij meent dat de niet-professionele koper tijd nodig heeft voor nader onderzoek. Na de eerste brief gaat een nieuwe termijn gelden voor nader onderzoek: Na de brief van september 2001 wordt pas in april 2002 het vervolgrapport uitgebracht. Naar aanleiding daarvan stelde Pauw Visser definitief aansprakelijk. De Hoge Raad achtte ook deze termijn niet te lang.
Bij bodemverontreiniging zal zich vaker voordoen dat de verontreiniging pas langere tijd na de levering wordt ontdekt. Op dat moment gaat voor de koper de verplichting lopen om de verkoper binnen korte tijd op de hoogte te stellen van zijn klacht. Eventueel mag hij daaraan voorafgaand bodemonderzoek uit laten voeren. Zodra uit het onderzoek blijkt dat er een probleem is, moet de koper onmiddellijk klagen bij de verkoper.

Uit het voorgaande blijkt dat kopers snel moeten klagen om hun vordering te behouden. Als het gaat om een technisch moeilijk aantoonbaar gebrek zoals bodemverontreiniging, mogen zij de uitvoering van een bodemonderzoek afwachten. Kort daarna zullen zij echter de verkoper op de hoogte moeten stellen. Als dat niet tijdig gebeurt, verliezen zij hun recht.

Dus wie niet klaagt op tijd, raakt zijn vorderingsrecht kwijt!

Uit de praktijk

Terugkijkend op de afgelopen periode, dan valt op dat overheden strenger zijn gaan controleren. Als uit de controles een overtreding blijkt, dan wordt deze ook strenger bestraft. Vanuit onze praktijk heb ik vooral zicht op overtredingen van het bestemmingsplan en milieuovertredingen.

Als er een overtreding van het bestemmingsplan of de milieuregelgeving blijkt, b.v. meer bouwen dan in het bestemmingsplan is toegestaan of werken zonder dat er een melding voor de Wet milieubeheer is gedaan, wordt er ook sneller en strenger opgetreden. Dit optreden kan dan bestaan uit het opleggen van de verplichting om de overtreding te herstellen met daarbij een dwangsom. Bij illegale bebouwing kan bijvoorbeeld de verplichting worden opgelegd deze af te breken. Als dat niet tijdig gebeurt, wordt een dwangsom verbeurd. De verschillende gemeenten lijken minder snel bereid om (tijdelijk) te gedogen. Verder valt op dat bij de verschillende gemeenten in de regio de aandacht naar verschillende gebieden uitgaat. De ene gemeente let bijvoorbeeld meer op bestemmingsplannen en de andere meer op milieuovertredingen.

Een voorbeeld van fors optreden van een gemeente is het volgende.

Een gemeente in de regio had geconstateerd dat een particulier verschillende aanbouwen en bijgebouwen bij zijn woning had gebouwd, die niet pasten in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan stond slechts beperkt bijgebouwen toe. De gemeente had de particulier aangeschreven om de bijgebouwen te verwijderen op straffen van een dwangsom dat bijgebouw dat verwijdert moest worden. Die had niet snel genoeg gehoor gegeven aan deze aanschrijving waardoor al een forse dwangsom verschuldigd was geworden.

In de beroepsprocedure bleek dat de aanschrijving gedeeltelijk onjuist was, maar voor het grootste gedeelte juist. De bijgebouwen werden dan ook uiteindelijk door de particulier afgebroken. De rechter wees daarnaast ook de invordering van de dwangsom toe. Hij had geen oor voor het feit dat de dwangsom erg hoog was voor een particulier. Alleen in overleg met de gemeente kon nog een verlaging van de dwangsom bereikt.

Opvallend is dat ook bij overtreding van milieuvoorschriften veel sneller een dwangsom wordt opgelegd. Het kan daarbij om forse bedragen gaan, afhankelijk van de overtreding. Bijzonder daarbij is dat er bij ernstige milieuovertredingen ook een melding naar het strafparket gaat. Hierdoor kunnen overtreders ook een boete opgelegd krijgen en eventueel worden gedagvaard om voor de strafrechter te verschijnen.

Vooral als er door de gemeente een overtreding wordt geconstateerd, is het van belang om snel maatregelen te nemen om alsnog aan de milieuvoorschriften te gaan voldoen. Naar mijn mening moet een ondernemer die van zijn goede wil laat blijken en ook daadwerkelijk maatregelen neemt om de overtreding te beëindigen, niet onnodig worden lastig gevallen met dwangsommen en boetes. Pas als blijkt dat de ondernemer niet bereid blijkt de overtreding snel genoeg te herstellen, komen dat soort maatregelen aan de orde. In ieder geval is de waarschuwing is op zijn plaats om de zaak bij dit soort overtredingen niet op zijn beloop te laten, omdat dat heel vervelende consequenties kan hebben.

Tarieven en aanbesteding

Wettelijke rente
De tarieven voor wettelijke rente zijn verhoogd. Het gaat om de tarieven die verschuldigd zijn als een rekening niet tijdig wordt betaald, en de wettelijke rente is aangezegd. De tarieven bedragen

- voor handelstransacties (tussen bedrijven onderling): 11,2 %
- voor consumententransacties: 6%

Drempelwaarden Europese aanbestedingen

Per 1 januari 2008 gelden nieuwe drempelwaarden voor Europese aanbestedingen. Opdrachten met een waarde boven deze drempelbedragen moeten worden aanbesteed volgens Europese regels. De verplichting geldt alleen voor overheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de centrale overheid (het Rijk) en decentrale overheden. Daarnaast gelden voor “speciale” sectoren als water, energie, vervoer en postdiensten andere bedragen. De drempelwaarden zijn daarbij verlaagd.

Centrale overh eid

Voor de centrale overheid is het drempelbedrag voor werken € 5.150.000,-. Voor leveringen en diensten is dit € 133.000,-

Decentrale overheden

Voor de decentrale overheden is het drempelbedrag voor werken gelijk aan dat voor de centrale overheid: € 5.150.000,-. Voor leveringen en diensten is het drempelbedrag € 206.000,-.

Speciale sectoren

In de speciale sectoren geldt voor alle overheden het drempelbedrag van € 5.150.000,- voor werken en van € 422.000,- voor leveringen en diensten.

Advocatenkantoor Zwinkels
Middel Broekweg 120a
2675 KJ Honselersdijk
telefoon 0174-631864
telefax 0174-626786
info@zwinkelsadvocaten.nl

Hoewel aan de inhoud van deze nieuwsbrief grote zorg is besteed, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van onvolledigheden of onjuistheden.