Het is eindelijk zover: het Besluit omgevingsrecht (Bor) is gewijzigd per 1 november 2014. In het Bor is het vergunningvrij bouwen geregeld. Per 1 november zijn de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen uitgebreid, wat betekent dat het makkelijker wordt om zonder vergunning te bouwen. Ik vertel u graag de belangrijkste wijzigingen van dit besluit.
Vergunningvrij bouwen
Wanneer u wilt gaan bouwen heeft u in principe altijd een vergunning nodig. In het Bor zijn de uitzonderingen op deze regel opgenomen, waardoor u zonder vergunning toch kunt bouwen. Het grootste voordeel daarvan is dat u kunt gaan bouwen, ook als uw plan is strijd is met het bestemmingsplan. Als u geen vergunning nodig hebt, staat ook het bestemmingsplan uw bouwplannen niet in de weg. Voorheen was dit mogelijk voor een bijgebouw van maximaal 30 m2 groot en 3 meter hoog. Per 1 november is de regeling gewijzigd en wordt het maximaal 150 m2 voor alle bijgebouwen gezamenlijk, afhankelijk van het oppervlak van het achtererf. Ook is de hoogte maximaal 5 meter hoog geworden.
Vergunningvrij bouwen alleen op het achtererfgebied
Voorwaarde voor vergunningvrij bouwen is dat het alleen op het achtererfgebied mag worden uitgevoerd. Het achtererfgebied is het hele gebied dat recht achter de woning is gelegen. Het is in sommige gevallen ook het gebied dat naast de woning is gelegen, op 1 meter achter de voorgevelrooilijn. Voorwaarde hiervoor is dat het erf naast de woning niet grenst aan openbaar toegankelijk gebied, zoals een openbaar toegankelijke weg of voetpad, of een openbaar toegankelijk vaarwater.
Verruimde mogelijkheid tot aanbouwen van een hoofdgebouw
Onder het oude Bor was het toegestaan een hoofdgebouw te vergroten met een aanbouw van maximaal 2,5 meter. Dit leverde in de praktijk problemen op, omdat dit vaak te weinig was. In het nieuwe Bor is een aanbouw met een diepte van 4 meter toegestaan. Vergunningvrij bouwen is door deze wijziging dus nog interessanter geworden!
Bijbehorend bouwwerk
Onder voorwaarden is ook een losstaand bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw vergunningvrij op te richten. Een bijbehorend bouwwerk is een gebouw dat hoort bij een hoofdgebouw en dat op hetzelfde perceel is gebouwd. Vergunningvrij gaat het dan om gebouwen zoals een schuur, serre of tuinhuisje. Het bijbehorend bouwwerk kan worden gebouwd bij een woning, maar ook bij een school, winkel of bedrijfsgebouw. Het is de bedoeling dat de vergunningvrije ruimte naar eigen inzicht aan bestaande en nieuwe bebouwing kan worden toegevoegd. In het gewijzigde Bor is daarom opgenomen dat een bijbehorend bouwwerk ook kan bestaan uit een uitbreiding van een bestaand bijbehorend bouwwerk. Ook is het mogelijk geworden om een bijbehorend bouwwerk te realiseren dat deels vergunningplichtig is en deels vergunningvrij. Ook hier geldt weer dat het maximale oppervlak aan vergunningvrij op te richten bijgebouwen 150 m2 mag zijn
Vergunningvrije mantelzorgwoning
Door de wijziging van het Bor wordt de mogelijkheid geboden om vergunningvrij een mantelzorgwoning bij uw woning te bouwen. Mantelzorg is de niet professionele zorg voor een hulpbehoevende met wie u een sociale relatie hebt. Uit een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige enz. moet blijken dat de hulp nodig is. Het gaat dus om een woning bij uw woning, zodat u een hulpbehoevend familielid of andere relatie kunt verzorgen. De zorgbehoevende mag in die woning wonen, maar er mag ook een nieuwe woning bij de woning van de hulpbehoevende worden gebouwd.
De regels voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk zijn gedeeltelijk van toepassing op de mantelzorgwoning. Deze woning kan alleen op het achtererfgebied van een bestaande woning worden gebouwd. Voor het oppervlak gelden dezelfde regels als voor bijbehorende bouwwerken, tenzij de woning buiten de bebouwde kom is gelegen. De mantelzorgwoning mag buiten de bebouwde kom maximaal 100 m2 groot zijn, als de woning in zijn geheel of in delen verplaatsbaar is. Deze oppervlakte is ook toegestaan als bij de woning al het maximum aan bijgebouwen is gebouwd.
Mocht u nog een vraag hebben naar aanleiding van deze blog, dan kunt u deze stellen bij reacties onder deze blog!
w.stuurman
is de hoogte van 5 meter inklusief of exclusief een hekwerk voor een dakterras of is het ueberhaupt toegestaan op de hoogte van 5 meter een dakterras te realiseren
Juliëtte Zwinkels
Beste heer/mevrouw Schuurman,
U bent bij het bouwen van een dakterras niet aan een bepaalde hoogte gebonden, maar u dient daarentegen wel een omgevingsvergunning aan te vragen, omdat er een verandering van de draagconstructie zal plaatsvinden. Een dakterras kan niet vergunningvrij worden gerealiseerd.
Ik hoop uw vraag hiermee te hebben beantwoord.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
M.v.Dooren
We zijn van plan om van een bestaande paardenstal een woning voor de ouders te maken. Binnen de bestaande bouw (paardenstal) wordt alles vernieuwd. Omvang 100m2. De grootte van de bijgebouwen waaronder de stal, is 225m2. In hoeverre is deze bouw vergunningsvrij te realiseren zonder onder de mantelzorgregeling te vallen?
Wellicht heeft u een verwijzing naar een geschikt document met regelgeving?
Bedankt.
Juliëtte Zwinkels
Beste heer/mevrouw Van Dooren,
U hebt grote plannen, namelijk om een paardenstal om te bouwen tot woning. Daarbij gaat u er vanuit dat u niet onder de mantelzorgregeling wilt vallen, althans zo begrijp ik uw bericht. Een woning kan alleen vergunningvrij gerealiseerd worden, als deze onder de mantelzorgregeling valt. Anders is er altijd een vergunning nodig.
Daarnaast is er de mogelijkheid dat u onder de kruimelgevallenregeling valt, bijvoorbeeld indien u een bestaand pand ombouwt tot een ander gebruik, bijvoorbeeld een woning. Deze mogelijkheid is omschreven in het E-book ‘Sneller naar een bouwvergunning met het nieuwe Besluit omgevingsrecht’.
De mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan zijn vrij ingewikkeld. Om vragen als deze beter te kunnen beantwoorden, is vanuit ons kantoor de website BestemmingsPlanBezwaar.nlopgezet. Op deze website vindt u veel informatie en kunt u bovengenoemd E-book downloaden. U kunt hier tegen een vaste prijs advies vragen over vragen als de uwe. Mocht u hiervan gebruik willen maken, dan horen wij graag van u.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
a.verweij
Hallo,
Ik ben in het bezit van een bouwkavel van 515m.
Ik heb er nog geen hoofdgebouw op maar ik wil een houten garage op het achtererf bouwen om vanuit daar mijn werkzaamheden in het straks te bouwen hoofdgebouw te verrichten.
Kan ik daar een garage met een hoogte van 5 m bouwen en een oppv van 11 bij 3 alszijnde bouwen zonder vergunning en omgevingsvergunning volgens het nieuwe besluit?
Ik hoor het graag vrgr arie.verweij
Juliëtte Zwinkels
Beste mijnheer Verweij,
Een vergunningvrij bijgebouw kan uitsluitend bij een bestaand hoofdgebouw worden opgericht. In het nieuwe besluit wordt voor het eerst toegestaan dat een vergunningvrij bijgebouw gelijktijdig met het hoofdgebouw wordt opgericht, maar eerst het bijgebouw bouwen blijft niet toegestaan. Uw bouwplan om alleen een bijgebouw te bouwen is derhalve niet toegestaan. Het spijt me dat ik u niet beter kan berichten.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
w.stuurman
GEACHTE MEVROUW ZWINKELS.
OP 25 MAART J.L. HEB IK U BENADERD MET DE VRAAG OF OP EEN UITBOUW AAN EEN BESTAANDE GEVEL AAN DE ACHTERZIJDE VAN DE WONING EEN DAKTERRAS WAS TOEGESTAAN.U BENT ZO VRIENDELIJK GEWEEST MIJ DAAROP TE ANTWOORDEN DAT DIT WAS TOEGESTAAN WEL OP VOORWAARDE VAN EEN TE VERLENEN VERGUNNING.IK HEB NOG EEN KLEINE AANVULLENDE VRAAG.U SCHRIJFT IN UW ARTIKEL OVER DE HOOGTE VAN DE UITBOUW VAN MAXIMAAL 5 METERHOOG.DE UITBREIDING GAAT OVER DE PARTERRE GEBOUWD OP EEN SOUTERRAIN HOOG 3 METER.OVER WELKE HOOGTE IS DAN EEN UITBOUW TOEGESTAAN? 5 METER OF 2 METER (3 METER VOOR HET SOUTERRAIN EN 2 METER VOOR DE PARTERRE.
MET VRIENDELIJKE GROET,
W.STUURMAN
Juliette Zwinkels
Geachte heer Stuurman,
Helaas kan ik uw vraag van hieruit niet beantwoorden, omdat ik de details niet ken. Indien u een schriftelijk advies wenst, kunt u dit aanvragen via een quick scan verzoek op onze website http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels,
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Christina
Voorheen hadden de originele bewoners van ons buurhuis een klein balkon aan het huis. De vorige bewoners hebben dit balkon weggehaald, de toegangsdeur bleef en vervangen door een uitbouw over de hele breedte van de woning. De huidige bewoners hebben op deze uitbouw een dakopbouw gemaakt met een dakterras op 1 meter vanuit de erfafscheiding. Zij stellen hiermee in hun recht te staan omdat er vanaf de bouw een balkon was. Echter door de dakopbouw met ramen aan de zijkant (die dus uitkijken op onze tuin) is het dakterras wel erg dichtbij. Mogen wij privacyschermen eisen?
Juliëtte Zwinkels
Beste Christina,
Een uitbouw die niet op de begane grond staat valt niet onder de voorwaarden van vergunningvrij bouwen. Of in dit geval een vergunning noodzakelijk is kan ik zo niet beoordelen. U kunt dit eventueel met de gemeente opnemen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
K. Lyczak
Geachte Mevrouw,
Aan de zijkant van mijn huis wil ik een schoorsteen voor een houtkachel aanbrengen. Valt dit onder vergunningsvrij bouwen?
Met vriendelijke groet,
K.Lyczak
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer Lyczak,
Mogelijk kunt u de schoorsteen vergunningvrij bouwen. Om dit goed te onderzoeken willen wij u graag een Quickscan vergunningvrij bouwen aanbieden. Deze Quickscan bieden wij tegen een scherp tarief aan. Voor meer informatie verwijs ik u naar onze website BestemmingsPlanBezwaar.nl of neem contact op via 0174-643892.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Deborah
Ook ik heb een vraag over het maken van een dakterras op een bestaande uitbouw. U stelt dat het plaatsen van het noodzakelijke hekwerk, wat het een dakterras maakt, altijd vergunningplichtig is omdat er een verandering aan de draagconstructie can de uitbouw plaatsvind. Is dat zo? Ik ga niets constructiefs wijzigen, alleen enkele bouten plaatsen voor verankering van het hekwerk.
Ligt het nog anders als ik bijvoorbeeld 1 meter uit de grens van de uitbouw blijf, dus het hekwerk als het ware terugliggend plaats?
Juliëtte Zwinkels
Beste Deborah,
Een dakterras valt niet onder de voorwaarden van vergunningvrij bouwen, dus niet onder de mogelijkheden die in dit blog zijn omschreven. Of in dit geval een vergunning noodzakelijk of mogelijk is kan ik zo niet beoordelen. U kunt eventueel een Quick Scan bestemmingsplan aanvragen op de website http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl Hierin wordt nagegaan wat het bestemmingsplan toestaat.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Mariska van Hunnik
Beste heer/ mevrouw,
Ik heb een bestaande garage aan de zijkant van mijn woning. Deze garage is geheel gelegen op het achtererf conform de bor. Ik wil graag een kapje op deze garage bouwen. De totale hoogte zal onder de 5 meter blijven. Kan dit zonder vergunning?
Juliëtte Zwinkels
Beste Mariska,
Mogelijk kunt u vergunningvrij een kapje op de bestaande garage bouwen. Dit behoort tot de mogelijkheden die het Bor biedt, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Dit is afhankelijk van afstanden tot de woning en de erfgrens. Daar kan ik zo dus niets over zeggen. Om dit goed te onderzoeken verwijs ik u naar onze website BestemmingsPlanBezwaar.nl. U kunt hier een Quickscan vergunningvrij bouwen verzoeken. Deze Quickscan wordt tegen een scherp tarief aangeboden. Voor meer informatie verwijs ik u naar de website BestemmingsPlanBezwaar.nl of kunt u contact opnemen via 0174-643892.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Anouk
Hallo,
Wij willen in onze achtertuin een overkapping met schuur bouwen van 6.70×3.10 m. Tuin is in zijn geheel 14x7m.
Graag willen wij een zadeldak bij onze overkapping. Wij wonen in een hoekwoning, achter ons is een speeltuin. Dus geen aangrenzende achterburen.
Mogen wij vergunningvrij bouwen en tot welke hoogte mag het zadeldak gebouwd worden?
Ik hoor graag van u.
Vriendelijke groet,
Anouk
Juliëtte Zwinkels
Beste Anouk,
Het antwoord op de vraag is afhankelijk van de grootte van het achtererf bij uw woning. Dit is iets anders dan uw achtertuin. Mogelijk is dit alleen het erf recht achter uw woning, en niet het zijerf, omdat u in een hoekwoning woont. Als u hier voor uw woning duidelijkheid over wilt hebben, verwijs ik u door naar BestemmingsPlanBezwaar.nl. Hier kunt u een quickscan vergunningvrij bouwen aanvragen. Daarin wordt uitgezocht wat uw achtererf is. Veel succes.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Kees
Wederom een vraag over een dakterras. X heeft een bovenwoning gekocht waarbij op een uitbouw van de benedenburen aan de achterzijde een dakterras cq groot balkon is voor de bovenwoning van x. Er heeft altijd een dakterras cq balkon gezeten, maar die is vergroot door de aanbouw. Eea is gerealiseerd door vorige bewoners, 10 jaar geleden, die hiervoor geen vergunning hebben aangevraagd maar wel onderlinge overeenstemming buren.
Nu is de vraag of x een vergunning nodig heeft voor dit dakterras. Kijkende naar de omgevingswet, dan zou voor die uitbouw (inmiddels) geen vergunning nodig zijn. Kijkende naar uw eerdere antwoorden dan zou er wel een vergunning nodig zijn voor het dakterras. Echter, De vraag is: geldt dit ook voor vergroting van het dakterras, op een vergunningsvrije uitbouw?
Juliëtte Zwinkels
Beste Kees,
Een dakterras is eigenlijk nooit vergunningvrij, ook niet als het onderliggende gebouw wel vergunningvrij is. Een dakterras is steeds uitgesloten van de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen. Ik ga er dus vanuit dat ook een uitbreiding van een bestaand terras niet vergunningvrij is. Het spijt mij dat ik u niet beter kan berichten.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
W.R. Tillie
Geachte Mevrouw Juliëtte Zwinkels,
Wij hebben sinds maart 2015 problemen met de toestemming van de gemeente om op ons perceel van 2600 m2 in de achtertuin een Nederlandse mantelzorgwoning te plaatsen.
Gezien het gevoelige karakter van deze operatie zou ik het op prijstellen indien ik met u contact kan hebben via persoonlijke beveiligde email.
Simone
Hallo Juliëtte,
Bedankt voor dit duidelijke artikel. Wat ik nergens kan terugvinden is of voor het plaatsen van een ‘koekoek’ aan de kelderruimte/souterrain een vergunning nodig is. Het gaat om de voorkant van het huis. En alles is op eigen terrein.
Mvg Simone
Juliëtte Zwinkels
Beste Simone,
Het is in principe mogelijk om de koekoek vergunningvrij te bouwen. Voor vergunningvrij bouwen gelden echter wel een aantal strikte voorwaarden. Zo mag de koekoek op basis van artikel 2 lid 21 bijlage II Besluit omgevingsrecht niet hoger zijn dan 1 meter en mag de oppervlakte niet meer dan 2 m² bedragen.
Het is heel belangrijk dat de koekoek aan alle voorwaarden voor vergunningvrij bouwen voldoet. Wanneer later namelijk blijkt dat de koekoek aan één of meerdere voorwaarden niet voldoet, kan de gemeente u gebieden het bouwwerk weer af te breken.
In een realisatieadvies gaan wij nauwkeurig voor u na of de koekoek aan alle voorwaarden voor vergunningvrij bouwen voldoet. Voor meer informatie over het realisatieadvies, verwijs ik u naar onze website: https://www.bestemmingsplanbezwaar.nl/adviespakket/realisatieadvies/.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Janne
Hallo Juliette,
Klopt het inderdaad dat een veranda in de achtertuin een hoogte mag hebben van 5 m?
Groet,
Janne
Juliëtte Zwinkels
Beste Janne,
Als u een veranda op het achtererfgebied bouwt, kan dat in principe zonder vergunning. De maximale hoogte ervan hangt af van de feitelijke situatie. Als hij binnen 4 meter van uw woning geplaatst is, mag hij mag hij in ieder geval niet hoger dan 5 meter zijn, maar door de feitelijke situatie kan dit verder worden beperkt. De veranda mag namelijk niet hoger dan uw woning zijn, bijvoorbeeld bij een gelijkvloerse woning, en hij mag ook niet meer dan 30 centimeter boven de eerste bouwlaag van uw woning uit komen. De laagste van de drie bovengenoemde hoogtes is bepalend voor de uiteindelijke hoogte die uw veranda mag hebben.
Ik hoop uw vraag hiermee te hebben beantwoord.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Servé Cobben
Beste mevrouw Zwinkels.
Wij hebben de vergunning om bij ons zwembad een Poolhouse te bouwen.
Souterrain 10 x 4m plus atrium onder peil. Van daar een trap omhoog naar tuin en zwembad
Gelijkvloers 10 x 4m plus overdekt terras van 3 x 4 m.
Wij willen volgende week beginnen met bouwen.
Nu pas realiseren wij ons dat een kelder onder het terras zeer welkom zou zijn. ( opslag, zwembadtechniek )
Grond uithalen en een buiten muur opmetselen gaan nu in een moeite.
Maar: mag dat?
Voor een vergunning zijn we nu te laat.
Indien een vergunning vereist is, kan dat dan ook later?
Met vriendelijke groet,
Servé Cobben
P.s. bouwvak ligt ruim 50m van openbare weg.
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer Cobben,
Het is altijd een risico om zonder vergunning te beginnen met bouwen. We kunnen nagaan of u voor vergunning achteraf in aanmerking komt, nog voordat u begint met bouwen. Als de gemeente beleidsvrijheid heeft bij verlenen van de vergunning, dan is er altijd een risico.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Servé Cobben
Excuus, terras is 10 x 3m
Met vriendelijke groet,
Servé Cobben