Het Besluit omgevingsrecht (Bor) is gewijzigd per 1 november jl. Het Besluit is gericht op het wegnemen van een aantal knelpunten binnen het omgevingsrecht, omdat alle vergunningprocedures om te gaan bouwen naar algemene mening te lang duren. De wijzigingen betreffen onder andere een uitbreiding van het vergunningvrij bouwen. Voor de ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten is echter vooral de uitbreiding van de kruimellijst van belang.
In de kruimellijst zijn categorieën bouwprojecten opgenomen waarvoor de korte procedure om af te wijken van het bestemmingsplan van toepassing is. Als de kruimellijst van toepassing is, wordt binnen 8 weken een vergunning verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Van de 11 categorieën die in de kruimellijst zijn opgenomen, zijn er 3 die voor meerdere bouwprojecten een enorme versnelling kunnen betekenen. Deze drie categorieën bouwprojecten worden hierna kort toegelicht.
Toepassing van de kruimelregeling kan een enorme besparing van (procedure)tijd en van kosten betekenen. Een cliënte wilde een voormalig kruisgebouw met maatschappelijke bestemming wijzigen in een woning. Gemeente Tilburg had haar al bericht dat zij moest rekenen op een procedure tot bestemmingswijziging die ten minste een half jaar zou duren en die ongeveer € 10.000,00 zou gaan kosten. De wijziging van het gebruik van een pand (in dit geval van de bestemming maatschappelijk naar de bestemming woning) is echter een categorie die is opgenomen in de kruimellijst. Hier heeft zij de gemeente op gewezen. De gemeente heeft inmiddels schriftelijk bevestigd dat als zij na 1 november a.s. de vergunningaanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan indient, zij hiervoor binnen acht weken vergunning krijgt. De legeskosten daarvoor bedragen € 210,00 in plaats van € 10.000,00!
De nieuwe mogelijkheden zijn:
1. Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw of uitbreiding van het hoofdgebouw.
2. Het veranderen van het gebruik van een bestaand gebouw, bijvoorbeeld van kantoor naar woningen of andersom.
3. Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk voor een termijn van ten hoogste 10 jaar.
Ad 1 Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw
Op de kruimellijst is opgenomen de bouw van een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw. Bij een bedrijfsgebouw kan het dan gaan om een parkeergarage. Bij een winkelcentrum kan het gaan om een verkapping om mensen daar de winkel toe te leiden, een parkeergarage of ander bouwwerk dat wordt gebruikt voor dezelfde bestemming. Ondanks de term “kruimelgeval” behoeft het zeker niet om een klein bouwwerk te gaan. Zo is met toepassing van de kruimelregeling bij het vliegveld Eindhoven een meerlaagse parkeergarage gebouwd.
Ook bij een uitbreiding van het hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk. Deze regeling is derhalve in veel gevallen toepasbaar. In de praktijk moet de gemeente er nog aan wennen. Het is echter zeker de moeite waard om te bezien of een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan als een bijbehorend bouwwerk is aan te merken en dus onder de kruimelregeling valt.
Ad 2 Wijziging van het gebruik van een bestaand gebouw
Op grond van deze mogelijkheid kan aan een gebouw en het daarbij aansluitende terrein een geheel nieuwe bestemming worden gegeven. Deze mogelijkheid bestond voorheen ook al. Nieuw is echter dat het gebouw nu ook voor woningen bestemd kan worden. De achtergrond hiervan is dat men het makkelijker wil maken om van een leegstaand kantoor een wooncomplex te maken, om zo de kantorenleegstand te lijf te gaan. Maar ook de wijziging van een winkelpand naar een kinderdagverblijf of een bedrijfspand naar wonen is mogelijk.
Aan de toepassing zijn wel twee voorwaarden gesteld. Het moet gaan om een gebouw binnen de bebouwde kom. Voorts mogen er bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd om de nieuwe bestemming mogelijk te maken, maar deze mogen het bebouwde oppervlak of het bouwvolume van het gebouw niet vergroten. Voorheen was het voorschrift dat alleen inpandige verbouwingen mochten plaatsvinden. Dit werd zo uitgelegd, dat de gevels niet mochten worden aangepast. Nu is vastgelegd dat dit wel is toegestaan, als het gebouw zelf maar niet vergroot wordt. Hierdoor is deze mogelijkheid in meer gevallen dan voorheen van toepassing.
Ad 3 Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk
Het nieuwe Bor biedt voor het eerst de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van de bestemming middels de korte vergunningsprocedure. Het gaat zowel om ander gebruik of verbouwing van een bestaand gebouw als om nieuwbouw. Ook deze regeling is bedoeld om leegstaande panden sneller weer in gebruik te nemen. Het volgen van de korte procedure voor tijdelijk gebruik is helemaal nieuw. Voorheen diende hiervoor de lange procedure gevolgd te worden. Ook de maximale termijn van de afwijking is nieuw: 10 in plaats van 5 jaar.
Aan de omvang van de bouw of verbouw of van het gebouw worden geen voorwaarden gesteld. In het nieuwe Bor vervalt ook de voorwaarde dat sprake moet zijn van een tijdelijke behoefte, wil een tijdelijke vergunning afgegeven kunnen worden. Ook voor een activiteit die voorziet in een permanente behoefte, bijvoorbeeld ouderenhuisvesting of de bouw van een bedrijfspand, kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. Waar het om gaat is dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.
Deze drie mogelijkheden zullen in de toekomst veel vaker worden toegepast. De verschillende activiteiten kunnen ook in combinatie met elkaar worden uitgevoerd, waarbij via de korte procedure een omgevingsvergunning voor alle activiteiten wordt verleend. Dat kan een enorme versnelling van bouwprojecten betekenen.
Mocht u nog een vraag hebben naar aanleiding van deze blog, dan kunt u deze stellen bij reacties onder deze blog!
Dan
Ik heb een vrijstaand bijgebouw bij mijn woning – in het bestemmingsvlak wonen – in het buitengebied. Het is in 2006 met ver-gunning volledig gerenoveerd. In de vergunning staan alle details vermeld (badkamer, CV, vloerverwarming, keuken, WC). Volgens mij is daarmee een 2e woning vergund. Er zijn een Flora en Fauna rapport gemaakt en een ruimtelijke onderbouwing. Volgens deze rapporten is herbestemming tot woning mogelijk. Mede omdat er geen bouwactiviteit nodig is. Gemeente weigert op basis ‘woonvisie’ herbestemming tot woning. Pand staat daardoor leeg, terwijl er 3x per dagen mensen vragen of ze er mogen wonen ( ziet er uit als bungalow). Kan ik nu een -ad2- ‘wijziging gebruik’ aanvragen hangende een juridische procedure die jaren kan duren?
Juliëtte Zwinkels
Beste Dan,
In het nieuwe besluit Bor staat dat voor een bestaand gebouw vergunning kan worden verkregen om het toegestane gebruik te wijzigen. Dit geldt echter alleen binnen de bebouwde kom. U hebt bericht dat uw woning is gelegen in het buitengebied. De mogelijkheid om vergunning voor ander gebruik te krijgen geldt alleen voor panden binnen de bebouwde kom. Helaas is deze procedure dus niet van toepassing op uw woning. Het spijt me dat ik u niet beter kan berichten.
Mocht u nog willen overleggen over eventuele andere mogelijkheden om de vergunningprocedure te versnellen, kunt u een afspraak maken voor een kort adviesgesprek op mijn kantoor of telefonisch. Ik heb dan tevoren alle achtergrondinformatie nodig.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Dan
Geachte mr. Zwinkels,
Mijn dank voor uw uitleg. In juni komt het nieuwe bestemmingsplan ter inzage. Ik heb een eigen initiatief en inspraak ingediend. Ik denk dat ik dan maar door hobbel in de molen.
Voor ‘ad3’ geld ook alleen binnen de bebouwde kom?
Vriendelijke groet,
Dan
Juliëtte Zwinkels
Beste Dan,
Twee opmerkingen:
Met Ad 3 verwijst u waarschijnlijk naar de verlening van een vergunning om tijdelijk (maximaal 10 jaar) af te wijken van het bestemmingsplan. Dit is ook buiten de bebouwde kom mogelijk.
Verder noemt u dat u bij de gemeente een initiatief hebt ingediend dat u in het bestemmingsplan verwerkt wilt zien. Het is van belang dat dit een volledig voorstel is. Als u tijdig een volledig voorstel voor een aanpassing van het bestemmingsplan hebt ingediend, is de gemeente verplicht daar ook op te reageren en te motiveren om welke reden zij dat initiatief wel of niet in het bestemmingsplan verwerkt. Dit staat buiten de in het artikel genoemde mogelijkheden, omdat het dan gaat om een wijziging van het bestemmingsplan, en niet om een vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Janneke
Geachte mr. Zwinkels,
Geld deze kruimellijst regeling ook voor nieuwbouw projecten?
Zodat hoofdgebouwen direct al kunnen worden vergroot (uitgebouwt) op basis van de kruimellijst?
m.v.g Janneke
Juliëtte Zwinkels
Beste mevrouw Kuipers,
Het is inderdaad mogelijk om gelijktijdig met de vergunning om te bouwen binnen het bestemmingsplan een vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan voor een uitbouw aan te vragen. Daardoor kunt u de uitbouw gelijktijdig bouwen.
Met vriendelijke groet,
Namens Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Cynthia van der Mark
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Ed Vonk
Geachte mevr. Zwinkels
De gemeente Delft is voornemens de kruimelregeling toe te passen voor een ontheffingsaanvraag Bestemmingsplan om Horeca 1b mogelijk te maken in een Bestemmingsgebied waar alleen ondergeschikte horeca is toegestaan. In het gebied zijn meerdere locaties waar op dit moment ondergeschikte horeca is. Het verlenen van de ontheffing zou een presidentwerking kunnen hebben waardoor ook op andere locaties Horeca 1b mogelijk wordt met dito overlast.
Is de gemeente verplicht bij zijn overweging om ontheffing te verlenen ook de gevolgen van eventuele presidentwerking in acht te nemen?
Met groet Ed Vonk
Juliëtte Zwinkels
Beste Ed,
Het bijzondere van de kruimelregeling is dat deze heel veel mogelijk maakt (ook nieuwe ontwikkelingen die zeker niet als klein zijn aan te merken), maar niets zegt over de manier waarop gemeenten daarmee om moeten gaan. De enige voorwaarde die voor alle afwijkingen wordt gesteld is dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Onderdeel daarvan is dat er niet in een wijk te veel horeca ontstaat die overlast veroorzaakt. Het voorkomen van precedentwerking kan een onderdeel van die afweging uitmaken. Ook dient te worden getoetst aan beleid dat de gemeente heeft opgesteld.
De beoordeling of de vergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en met het eigen beleid van de gemeente vindt plaats bij de beoordeling van de vergunning waarin ook vergunning voor de kruimelafwijking is verleend. Die beoordeling vindt plaats bij de behandeling van het bezwaar tegen de vergunning, of later bij de beoordeling van het beroep tegen de vergunning.
Mocht u hulp willen bij uw bezwaar tegen de vergunning, kunt u een quickscan bestemmingsplan aanvragen via http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
dirk jan hoving
Ik heb buiten gebied een voorheen cafe/grenswisselkantooor/eetgelegenheid/benzine pomp zou er verguning voor kleine horeca mogelijk wezenzoals eetgelegenheid kleine basis
Juliëtte Zwinkels
Beste Dirk Jan, Het is zo niet te zeggen wat opnieuw mogelijk zou zijn bij een voormalige camping. Helaas werken de ontheffingsmogelijkheden van de Kruimelregeling vooral binnen de bebouwde kom, en dus niet in het buitengebied. In ieder geval voor horeca. U zult met de gemeente in overleg moeten over wat zij willen toestaan aan mogelijkheden voor het pand. Daarvoor zal uiteindelijk waarschijnlijk een grote procedure nodig zijn. U kunt een quickscan aanvragen wat het bestemmingsplan nu toestaat bij http://www.BestemmingsPlanBezwaar.nl Dit is niet gratis, maar zij kunnen u raden wat een mogelijke invulling zou kunnen zijn.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
dirk jan hoving
momenteel woonvergunning op wil het beetje herleven wat mag wel en wat mag niet forennsen campingje
Juliëtte Zwinkels
Beste Dirk Jan, Het is zo niet te zeggen wat opnieuw mogelijk zou zijn bij een voormalige camping. Helaas werken de ontheffingsmogelijkheden van de Kruimelregeling vooral binnen de bebouwde kom, en dus niet in het buitengebied. In ieder geval voor horeca. U zult met de gemeente in overleg moeten over wat zij willen toestaan aan mogelijkheden voor het pand. Daarvoor zal uiteindelijk waarschijnlijk een grote procedure nodig zijn. U kunt een quickscan aanvragen wat het bestemmingsplan nu toestaat bij http://www.BestemmingsPlanBezwaar.nl. Dit is niet gratis, maar zij kunnen u raden wat een mogelijke invulling zou kunnen zijn.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
J.H, Plaatsman
Geachte mevrouw Zwinkels,
Is de kruimelregeling toepasbaar op het voorerfgebied of alleen op het achtererfgebied?
Mvg
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer/mevrouw Plaatsman,
De kruimelregeling kan ook betrekking hebben op het voorerfgebied. Het onderscheid voor/achtererfgebied geldt alleen bij vergunningvrij bouwen, en niet bij de kruimelregeling.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
J.H, Plaatsman
Hartelijk dank voor uw snelle reaktie.
De gemeente heeft, hoewel beide partijen geen vergunning konden overleggen, jaren geleden een opstal gelegaliseerd tot bestemming recreatiewoning. Nu beweert de eigenaar dat bij het vaststellen van het bestemmingsplan destijds een omissie is begaan en een kleine berging in het voorerfgebied niet is opgenomen. Nu heeft de eigenaar zonder vergunning de berging fors vergroot. De eigenaar gedwongen een omgevingsvergunning ingediend. (waarin in hij overigens aangeeft de berging niet te hebben vergroot) De gemeente weigert de vergunning op basis van het geldende bestemmingsplan. Kan de eigenaar zich nu beroepen op de kruimelregeling?
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer/mevrouw Plaatsman,
De kruimelregeling is mogelijk van toepassing. Die maakt het mogelijk om voor het bijgebouw vergunning te verlenen met de korte procedure. De kruimelregeling verplicht de gemeente echter niet om de vergunning ook te verlenen. De gemeente heeft daarin een eigen beleidsvrijheid.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
J.H, Plaatsman
Ik dank u hartelijk voor uw hulp.
Met vriendelijk groeten.
J.H. Plaatsman
Geachte mevrouw Zwinkels,
In de planologische kruimelregeling gebruikt met de term wonen.
Wordt hiermee bedoeld de bestemming permanente bewoning of is deze regeling ook toepasbaar bij recreatiewoningen?
Alvast bedankt voor uw reaktie.
Mvg
J.H. Plaatsman
Juliëtte Zwinkels
Beste heer Plaatsman,
De bestemming ‘wonen’ en ‘recreatie woning’ zijn twee aparte begrippen. De gronden met de bestemming ‘wonen’ zijn in principe bestemd voor permanente bewoning, maar kunnen ook voor recreatiewoning gebruikt worden.
Permanent wonen in een recreatiewoning is in beginsel niet mogelijk als de grond de bestemming ‘recreatiewoning’ heeft, maar gemeenten stellen zelf de regels vast voor bewoning van recreatiewoningen. Of u permanent mag woning in een recreatiewoning kunt u dus navragen bij uw gemeente. Eventueel kunnen wij voor u nagaan wat het beleid van uw gemeente op dit gebied is.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
J.H. Plaatsman
Geachte mevrouw Zwinkels,
Dank voor uw reactie. Ik begrijp hieruit dat in geval van recreatieve bestemming de planologische kruimelregel niet van toepassing is.
Vriendelijk groetend,
J.H. Plaatsman
D. v. Melick
Geachte mevr. Zwinkels,
Is de kruimelregeling van toepassing op bijgebouwen in het buitengebied?
Mvg
D. v. Melick
Juliëtte Zwinkels
Beste mevrouw Van Melick,
De kruimelregeling is ook van toepassing op bijgebouwen in het buitengebied. In dat geval worden 2 aanvullende eisen gesteld, namelijk dat het bijgebouw maximaal 5 m hoog is (tenzij het een kas is), en dat het maximaal 150 m2 groot is.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Marc
Ben voornemens een voormalig buurthuis te transformeren naar 5 individuele woningen. Valt ruim binnen de 1.500m2 , ligt binnen de bebouwde kom, en voeg geen volume toe. De een ruimtelijke onderbouwing toont aan dat er geen verslechteringen zijn. Probleem is dat er volgens de Woonvisie (= beleid en dus geen wet) geen woningen toegevoegd mogen worden in de gemeente.
Welke mogelijkheden kan de BOR in dit geval bieden?
Juliëtte Zwinkels
Beste Marc,
Op basis van het nieuwe Besluit omgevingsrecht is het in principe mogelijk om een voormalig buurthuis te transformeren naar 5 individuele woningen. Dit dient echter wel binnen het beleid van de gemeente te passen.
Wij kunnen in een advies het beleid van de betreffende gemeente voor u uitzoeken om zodoende te achterhalen of de betreffende gemeente uw beroep op de kruimelregeling inderdaad mocht afwijzen op grond van haar beleid.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
S. van der Veer
Dag,
Wij zijn van plan om 4 paardenstallen tegen de schuur aan te bouwen en ik heb begrepen dat deze volgens de nieuwe regel vallen onder vergunningsvrij. Helaas houd het bestemmingsplan dit tegen en moet ik alsnog een vergunning aanvragen. Zijn (planologisch strijdig gebruik) hiervoor de zelfde bijlagen en gegevens nodig als bij een normale aanvraag? of geldt hiervoor een aangepaste aanvraag. het omgevingsloket online kent volgens mij alleen de normale aanvraag.
Alvast bedankt voor uw reactie
mv
S. van der Veer
Juliëtte Zwinkels
Geachte mevrouw Van der Veer,
Hiervoor geldt de “normale” aanvraag voor een omgevingsvergunning. Bij deze aanvraag kunt u dan aangeven dat u een beroep wilt doen op de kruimelregeling.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Maria Husken
Geachte heer ,
Is de kruimelregeling ook van toepassing bij verbouwen van woonhuis. Het huis mag volgens het bestemmingsplan een aanbouw hebben van 3 meter breed bij max. 12 meter voorkant van huis.
Indien je nu tot 3.5 meter of 4 meter aan de voorkant van je huis wilt uitbouwen, kan de gemeente dit dan onder de kruimelregeling laten vallen of blijft het bestemmingsplan dan max 3 meter gehandhaafd?
Kunnen buren een bezwaar tekenen, indien dit onder een kruimelregeling valt?
Juliëtte Zwinkels
Beste Maria,
De kruimelregeling kan altijd worden toegepast voor de bouw van een bijbehorend bouwwerk. Dat gaat dus ook in uw geval op. De gemeente kan zelfstandig besluiten al dan niet vergunning te verlenen. Bij bouwwerken voor de voorgevelrooilijn doen verschillende gemeenten wel moeilijk.
Als eenmaal vergunning is verleend, kunnen buren altijd nog bezwaar maken. Het is de vraag of dergelijk bezwaar zal worden toegekend, als de gemeente redelijk gemotiveerd vergunning heeft verleend.
De bottleneck is dus het verkrijgen van een vergunning van de gemeente. Ik wens u succes.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Jolanda Hoefs
Geachte mevrouw Zwinkels,
In 2015 hebben wij o.b.v. de kruimelregeling een omgevingsvergunning gekregen voor het wijzigen van een bijgebouw in een zelfstandige woning.
Nu willen wij vergunningvrij een schuur oprichten.
Volgens de gemeente mag dit eerst nadat de woning op de plankaart is ingetekend wat pas gebeurt bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan (over ca. 3 jaar).
Wanneer mag je vergunningvrij bouwwerken oprichten? Is dit zodra de omgevingsvergunning van de woning is afgegeven of idd zodra de woning is ingetekend?
Ik verneem graag van u.
Met vriendelijke groet,
Jolanda Hoefs
Juliëtte Zwinkels
Geachte mevrouw Hoefs,
Vergunningvrij bouwen is alleen mogelijk bij een hoofdgebouw. Een hoofdgebouw is volgens de wettelijke definitie “een gebouw dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel”.
Op grond van deze definitie is niet duidelijk of u of de gemeente gelijk heeft. Dit is afhankelijk van de vraag hoe de term “toekomstige bestemming” moet worden uitgelegd. Dat heb ik niet zo paraat. Hierdoor kan ik uw vraag niet zo beantwoorden.
U kunt een advies daarover aanvragen bij ons adviesbureau over bestemmingsplannen, http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl. Zij kunnen voor u nagaan of binnen het begrip “toekomstige” bestemming ook uw geval is begrepen, waarbij de gemeente heeft toegezegd een bestemming in de toekomst mogelijk te maken. De kosten van een perceelsadvies, dat in uw geval voldoende zou zijn, gedragen Euro 80,– excl. BTW.
Ik vertrouw u hiermee te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Wendy
Geachte mevr Zwinkels,
Ik wil een bijgebouw bouwen op mijn huidige woonperceel binnen de bebouwde kom. In deze nieuwbouw zou ik als verpleegkundige, graag een kleinschalige dagopvang voor (kwetsbare) ouderen willen starten. Bestemmingsplan is ‘wonen’. Kan ik enkel voor de nieuwbouw een wijziging van het bestemmingsplan van ‘wonen’ naar ‘maatschappelijk’ aanvragen d.m.v. de kruimelregeling?
Mvg Wendy
Juliëtte Zwinkels
Beste Wendy,
U wilt én nieuw bouwen, én afwijken van de bestemming wonen. Dat gaat helaas niet samen in de kruimelregeling. Misschien is nieuwbouw mogelijk op grond van vergunningvrij bouwen of de bijgebouwen die in het bestemmingsplan zijn toegestaan.
Op grond van de kruimelregeling kan dan wel nieuw gebruik van dit bestaande gebouw worden toegestaan. Nieuwbouw ten behoeve van een nieuwe bestemming kan alleen als het tijdelijk is, voor de duur van maximaal 10 jaar.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
G. Janssen
Geachte mevrouw Swinkels,
Is het toegestaan om uitzonderingsregels te stapelen? In dit geval wil de aanvrager van de bouwvergunning gebruik maken van de 10 % regeling en kruimelregeling om te komen tot de gewenste bouwhoogte. Toegestaan vlgs. bestemmingsplan 12 meter + 1,20 m (10 %) + 1,30 m (kruimelregeling) = 14,50 m.
met vriendelijke groet,
Gerrit Janssen
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer Janssen,
Het is inderdaad mogelijk om afwijkingsmogelijkheden te stapelen. Het is ook mogelijk om de vereiste verhoging (1.20 en 1,30 m) in een keer via de kruimelregeling te vergunnen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
T. Wijnen
Is het mogelijk om u stukken te doen toekomen om te bekijken of er kans van slagen is bij bezwaar? Gemeente wijst zeer kort door de bocht af, terwijl situatie, bestemming en plannen grote kans op slagen lijken te geven..
Gaat om een maatschappelijke bestemming, voormalig FNV/wijkgebouw binnen bebouwde kom..
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer Wijnen,
Tot mijn spijt is uw mail aan onze aandacht ontsnapt, waardoor ik er nu pas op reageer. Ik hoop dat het nog niet te laat is voor de beoordeling en indiening van een bezwaar.
Uw verzoek wordt binnen ons kantoor behandeld door de afdeling Bestemmingsplanbezwaar. U kunt gebruik maken van de verschillende adviesmogelijkheden die worden geboden op de site http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl, waaronder advies over bezwaarmogelijkheden en het opstellen van een bezwaarschrift. Hier kan heel snel op uw vraag worden gereageerd, en zij kunnen u het snelst en gespecialiseerd helpen. Ik verwijs u graag naar deze website.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Michiel
goedemiddag,
naast mijn woning staat en bestaande schuur, net voor de rooilijn van mijn woning. Ik wil die schuur vervangen door nieuwbouw, waarbij ik tegen bezwaren van de gemmente waar ik woon, aanloop. Zij bieden mij 2 mogelijkheden: of de schuur wordt 3 meter achter de rooilijn geplaatst waarbij ik een hoogte van de schuur van 5,95 m1 mag hanteren, of er wordt gebruik gemaakt van een kruimelprocedure en dan mag de schuur op de rooilijn worden geplaatst (dat willen wij) maar dan is de maximale bouwhoogte 5m1. Dit laatste willen wij liever niet, is dit een eis die de gemeente kan stellen in de zgnde kruimelprocedure?
Juliëtte Zwinkels
Beste Michiel,
U vraagt zich af of de kruimelregeling zelf een beperking bevat voor wat betreft de hoogte van een bijgebouw. Dit is binnen de bebouwde kom niet het geval. Buiten de bebouwde kom geldt echter wel een maximumhoogte van 5 m voor een bijgebouw dat met toepassing van de kruimelregeling wordt toegestaan. Uit uw vraag blijkt niet of uw woning binnen of buiten de bebouwde kom is gelegen, maar als het buiten de bebouwde kom is, mag de gemeente dus deze eis stellen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Raymond Kater
Geachte mevrouw Zwinkels,
Is het mogelijk om bij, een nog te bouwen, woning gebruik te maken van artikel 4 van bijlage II van het BOR voor het afwijken van de goothoogte van de woning?
Het bestemmingsplan staat een maximale goothoogte van 4,5 meter toe. De te bouwen woning heeft een goothoogte van 6 meter.
Met vriendelijke groet Raymond.
Juliëtte Zwinkels
Beste Raymond,
Artikel 4 van bijlage II Bor is bedoeld om samen met de vergunning om te bouwen, ook een vergunning te verlenen om af te wijken van het bestemmingsplan om het bouwplan mogelijk te maken. Het is dus heel goed mogelijk om nu vergunning te verlenen om een hogere goot te bouwen, mits aan de voorwaarden die artikel 4 stelt is voldaan.
Artikel 4 aanhef en lid 1 bepaalt dat van het bestemmingsplan kan worden afgeweken voor een bijbehorend bouwwerk. Als dat binnen de bebouwde kom is gelegen, zijn er geen voorwaarden gesteld aan de afwijking zelf. “Bijbehorend bouwwerk” is in artikel 1 gedefinieerd als “uitbreiding van een hoofdgebouw (…)”. De woning is een hoofdgebouw, als deze binnen de bestemming “Wonen” wordt gebouwd. Een uitbreiding van de woning door een hogere dakgoot past dus binnen artikel 4 lid 1. U kunt dan een vergunning verlenen op grond van de kruimelregeling.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
H.W. Huisman
Geachte mevrouw Zwinkels.
Ik heb bij het omgevingsloket een aanvraag gedaan voor een vrijstellijng op voor de woonbestemming “gebruik bedrijfswoning als woonhuis zonder bedrijf”
Ik heb 11 jaar geleden deze woning gekocht welke in het kadaster vermeldt staat als woonhuis met opstal.
Omdat mijn hypotheek vernieuwd moet worden, moet hierbij een gevalideerd taxatie rapport geleverd worden.
Mijn taxateur heeft nu een afkeur gekregen omdat de validatie instantie heeft aangeven dat de woning is getaxeerd als burger woning, maar volgens het gemeentelijke bestemmingsplan dit huis geregistreerd staat als bedrijfswoning. Ik zou er op dit moment eigenlijk niet eens mogen wonen.
Mijn woonhuis staat binnen de bebouwde kom, en ik ga niet verbouwen. Ik heb 10 jaar geleden verbouwd, en heb daar ook een vergunning voor gekregen met vrijstelling WRO, artikel 19, lid3
Ik wil slechts een verklaring dat dit een woonhuis is, en ik hier mag wonen.
Of biedt de kruimellijst hier een oplossing, zodat deze bedrijfswoning als woonhuis gezien wordt. Het bestemmingsplan wordt in 2022 weer herzien, dus op dat moment zou het volledig gelegaliseerd kunnen worden omdat ze graag bedrijfsbestemmingen midden in het dorp op willen heffen in het belang van het dorpse karakter.
Met vriendelijk groeten
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer Huisman,
Wat vervelend om er nu achter te komen da uw woning een bedrijfswoning is. Ik begrijp dat de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan een wijziging naar de bestemming Wonen, maar dat u opziet tegen de kosten van een bestemmingswijziging. Op zich is het heel gunstig dat de gemeente medewerking wil verlenen, maar de kosten van een bestemmingswijziging zijn inderdaad fors. De kruimelregeling zou kunnen worden toegepast.
U dient echter wel voorafgaand met uw bank te overleggen of die een wijziging van het gebruik, in afwachting van een wijziging van de bestemming, voldoende acht. Ik heb begrepen dat sommige banken dit niet zomaar accepteren. In uw geval zou ik dit zeer onredelijk achten. U kunt dit toch het beste van tevoren checken. Eventueel zou u tevoren een principeverzoek voor de wijziging van het gebruik bij de gemeente in kunnen dienen. Met het schriftelijke positieve antwoord van de gemeente kunt u de bank benaderen.
Via het internetplatform http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl kunt u verzoeken de principeaanvraag in te dienen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
A. Vee
Bij een nieuwbouwplan komt een appartementengebouw binnen de bestemming ‘Gemengd’ waarbij wonen mogelijk is. Daarbij is de maximale hoogte in het BP vastgelegd op 15m. Vanuit stedenbouwkundig perspectief is een hoogteaccent gewenst om het complex van bijna 80m lang meer silhouet en karakter te geven.
In dat geval zouden 1 á 2 van de bovenste laag appartementen een dakterras krijgen – wat m.i. mag op basis van Bijlage II artikel 4 lid 4 – in combinatie met een pergola en trapopgang/slaapkamer. Daarmee zal de hoogte naar verwachting uitkomen op ongeveer 18m i.p.v. de 15m uit het BP.
Daarbij heb ik vooral mijn twijfels of de pergola en trapopgang/slaapkamer nog valt binnen de gedachte van de kruimelregeling.
BVD!
Juliëtte Zwinkels
Beste Vee,
Artikel 4 lid 4 van de kruimelregeling maakt naast een dakterras ook een dakopbouw mogelijk. Er is geen beperking gesteld aan de uitvoering van de dakopbouw. Dat kan zelfs een geheel nieuwe verdieping zijn. Om die reden verwacht ik dat ook een dakopbouw voor een slaapkamer onder artikel 4 lid 4 kan vallen. Als u een op uw situatie toegesneden advies wilt, kunt u een kort advies opvragen bij bestemmingsplanbezwaar.nl. Zij kunnen u verder helpen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Nicole Kersten
Geachte mevrouw Zwinkels,
De gemeente wil op een braakliggend terrein met een agrarische bestemming in het buitengebied , 18 woonunits plaatsen voor 10 jaar. Het perceel ligt buiten de “bebouwingscontour” van de gemeente, maar grenst wel aan de achtertuinen van diverse woningen.
Mag dit zomaar?
Met vriendelijke groet,
Nicole Kersten
Juliëtte Zwinkels
Beste Nicole,
De gemeente kan hiervoor met behulp van de kruimelregeling een vergunning verlenen, omdat het om tijdelijk gebruik gaat. Gewoonlijk kan gewijzigd gebruik van grond buiten de bebouwde kom niet met een kruimelvergunning worden vergund. Dit is alleen anders voor tijdelijk gebruik van maximaal 10 jaar. De vergunning moet nog wel aan bepaalde vereisten voldoen. Er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening, en bijvoorbeeld de toegang voor verkeer en parkeren moet goed geregeld zijn. Ook moet vast staan dat het daadwerkelijk om tijdelijk gebruik gaat. Er mogen dus geen permanente woningen worden gebouwd, omdat daarvan niet aannemelijk is dat deze na 10 jaar weer worden afgebroken.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Tanja van Elburg
Beste Juliëtte,
In een buitengebied hebben wij een grote karakteristieke schuur en bijbehorende (bedrijfs)woning gekocht. Het perceel had een agrarische bestemming maar is echter recentelijk door de gemeente omgezet naar VAB bestemming. Dit betekent dat wij hier als burger mogen wonen zonder agrarische bedrijfsvoering.
Nu willen wij in de schuur een gastenverblijf creëren (voor niet commerciële doeleinden). De constructie en gehele buitengevel van de schuur blijven ongewijzigd.De gemeente stelt helaas dat een gastenverblijf niet mogelijk is binnen het huidige bestemmingsplan omdat de schuur geen bijbehorend bouwwerk van de woning is. Ons inziens is de woning niet het hoofdgebouw. Hoe moeten we dit nu zien en welke weg kunnen we bewandelen om e.e.a. toch mogelijk te maken?
Met vriendelijke groet.
Tanja van Elburg
Juliëtte Zwinkels
Beste Tanja,
De VAB bestemming geldt voor vrijkomend agrarisch vastgoed. Dit is geen vaste bestemming, de gemeente kan daar zijn eigen invulling aan geven. Het is dus nodig om in het bestemmingsplan zelf na te gaan welke mogelijkheden deze bestemming biedt. Wellicht is een binnenplanse afwijking mogelijk.
De kruimelregeling is maar beperkt van toepassing, aangezien u in het buitengebied woont. Voor u geldt dus niet de mogelijkheid uit de kruimelregeling om een bestaand gebouw anders te gaan gebruiken. Hiervoor zal een afwijking van de bestemming nodig zijn. Wij kunnen die voor u bij de gemeente aanvragen. Als u ons een e-mailbericht met adresgegevens stuurt aan het adres info@zwinkelsadvocatenkantoor.nl, stellen wij een offerte voor u op met een vaste prijs voor het uitzoeken van uw geval, en vervolgens het benaderen van de gemeente met een principeaanvraag. Wij gaan graag op zoek naar de mogelijkheden in uw geval.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Lex
Beste Juliette,
Leuke blog en makkelijk leesbaar. Echter is elk geval natuurlijk anders.
Wij hebben een woning bezien. Die staat buiten de BSD van de gemeente en vraag mij af of de gemeente zich strikt aan de kruimelregeling moet houden.
De woning staat dus buiten de BSD, maar is het enige agrarische bedrijf in de straat, eigenlijk een dijk.
Bij verkoop wordt al aangegeven dat de gemeente mee wilt denken om de bestemming om te zetten van agrarisch naar wonen.
Scheelt nl nogal is de kosten als er aanspraak gemaakt kan worden op de kruimelregeling.
Mvg,
Lex Simmons
Jaap van Zijderveld
Wij liggen ‘overhoop’ met de gemeente Hulst over de aanleg (uitbreiding) van 8 zonnepanelen in onze tuin.
Wij wonen in het zeer zonnige (± 4 graden warmer dan de rest van Nederland) buitengebied van Hulst in Terhole Zeeuwsch Vlaanderen.
In onze tuin op de dijk staat, gekoppeld aan ons atelier/werkplaats een pergola welke niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.
Deze pergola (4 x 4 meter) staat op het z.g. voorerfgebied (daar mag je formeel niet bouwen) en die willen we overdekken met zonnepanelen.
Volgens de gemeente is een en ander strijdig met het bestemmingsplan, de woningwet, de omgevingswetgeving, de bestuurswet en nog wat rijkelijk ‘bedachte’ regelingen en afspraakjes.
Wij dachten via de z.g. ‘kruimelgevallen’ regeling (omgevingswet art.4 bijlage II Bor) een aanvraag te moeten doen maar de gemeente Hulst is van oordeel dat het hier gaat over een ‘bouwwerk’ (dus 4 x4 meter en niet hoger dan 2,60 meter!) en daarvoor eisten men tekeningen 1:100, 1:500, een fotoreportage van de omgeving, de opzet van de fundering, dragende wanden, beton constructie- en samenstelling, een planschadeovereenkomst, detailtekeningen etc. etc. etc.. Onze architekt vroeg zich af of we soms een flat ging bouwen van tien hoog… Daarnaast werd er ‘en passant’ ook nog medegedeeld dat men geen garanties kon geven dat er een vergunning verleend zou worden…
Terzijde dient daarbij opgemerkt dat het voornoemde bestemmingplan een samenvoegsel is van een aantal oude bestemmingsplannen waarbij niets is veranderd (z.g. consoliderend) dit om kosten te besparen. Ze ‘binne zunig in Zeeland’!
In dit Bestemmingsplan ‘Buitengebied Hulst’ wordt met geen letter gerept over de aanleg van zonnepanelen, het creeëren van alternatieve energievoorzieningen of het binnenkort wegvallen van de gasvoorziening!
De gemeente verschuilt zich, naar onze mening achter de z.g. omgevingswet die ook al niet uitblinkt door duidelijkheid daarover.
Gelet op de energie ontwikkelingen in Nederland besloten wij al jaren geleden tot de aanleg van spouwmuur- en dakisolatie, 3 dubbel zonwerend glas, een energiezuinige warmtevoorziening, een eigen (grond)water voorziening, de aanleg van een aggregaat, welke het huis van energie kan voorzien bij stroomuitval en de aanleg van zo’n 16-tal zonnepanelen op de zuidkant van ons (vrijstaande) huis. Alles zelf gefinancierd; regeren is vooruit zien, was ons idee maar…
Wij dachten met de uitbreiding van acht zonnepanelen gekoppeld aan de reeds bestaande zestien panelen een bijdrage te kunnen leveren in het landelijke gewenste beleid en de eigen energievoorziening, maar de gemeente Hulst is er alléén maar op uit dat tegen te werken.
Wij maken tegen deze kortzichtigheid ernstig bezwaar temeer daar de consequentie kan zijn dat b.v. een rechtelijke uitspraak in het voordeel van de gemeente Hulst dit grote gevolgen kan hebben voor andere gemeenten die wel positief staan tegenover dit initiatief op het voorerfgebied
Dit is maar een hint maar geef ons advies wat te doen en horen/lezen graag van u.
Met vriendelijke groet,
Ankie en Jaap
Juliëtte Zwinkels
Beste Ankie en Jaap,
Excuses voor de late reactie. Door de vakantieperiode zijn wij eerder vergeten uw vraag te beantwoorden.
Het is erg vervelend dat de gemeente zo onbehulpzaam is bij uw duurzame bouwproject. Bij de beoordeling van een vergunningaanvraag, zal de gemeente tekeningen van u vragen waaruit blijkt dat uw bouwwerk aan de gestelde eisen voldoet. Het is echter niet de bedoeling dat de gemeente enkel om tekeningen vraagt om u op kosten te jagen.
Of de gemeente in redelijkheid heeft kunnen verzoeken om de gevraagde tekeningen, kan ik aan de hand van uw vraag helaas niet zeggen. Als de gemeente nog steeds erg tegenwerkt, kunnen wij u mogelijk helpen de vertraging in de procedure op te lossen door met de gemeente in gesprek te gaan. Indien u hierin geïnteresseerd bent kunt u contact met ons opnemen op telefoonnummer 0174 643892.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Patrick Volkering
Hallo
Ik heb een vraag naar aanleiding van deze blog. Mijn vrouw en ik zijn bezig met het willen aankopen van een oud bedrijfspand/woning op een bedrijventerrein. Dit bedrijfspand zouden wij graag gaan verbouwen tot enkel een woning en er dan permanent gaan wonen. Deze staat binnen de bebouwde kom van Vriezenveen aan de Wierdenseweg 104. het gaat om de voormalige woning van het bedrijf wat daar nog steeds naast is gevestigd. Zij willen dit bedrijfspand/woning verkopen met een deel van het land. Als ik het goed heb is het dan zo dat ik via de kruimelafwijking en Besluit Omgeving Recht (BOR) deze woning kan laten overzetten naar wonen toch? Daarnaast is het zo dat op het bouwvlak nu een parkeergarage/schuur staat die eigenlijk of vervangen moet worden of gerestaureerd. Dit houd in het asbest dak moet er af en vervangen worden door een nieuw dak en de gevel die nu van hout is opnieuw bekleed moeten gaan worden of het liefst opgemetseld gaat worden. We willen dan ook zowel het bedrijfspand/woning en de schuur gaan renoveren zonder dat we het bebouwde oppervlak of bouwvolume willen vergroten en dus bij de bestaande afmetingen blijven. Volgens mij vallen dan beide zaken onder AD1 en AD2 hier helemaal bovenaan in de blog uitgelegd. Graag zou ik uw mening hier over willen weten want we willen graag daar gaan wonen maar geen bedrijf beginnen namelijk. Ik zie uw reactie graag tegemoet.
Juliëtte Zwinkels
Beste Patrick, Uw aanvraag kan door de gemeente worden toegewezen met behulp van de kruimelregeling, omdat het pand in de bebouwde kom is gelegen. De gemeente heeft echter beleidsvrijheid om dit wel of niet te doen. Het is het beste een principeverzoek bij de gemeente in te dienen om na te gaan of de gemeente zal meewerken aan deze afwijking. De juristen van http://www.bestemmingsplanbezwaar.nl kunnen dit voor u uitvoeren, als u wilt.
Of u de garage mag vervangen, is afhankelijk van de voorschriften van het bestemmingsplan. Ook dat kunnen zij voor u uitzoeken, of u kunt het zelf nagaan.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Patrick
Beste Juliëtte,
Ik wil een bedrijfswoning kopen, welke nu een winkel is. Het is binnen de bebouwde kom en het pand bestaat uit een winkel op de benedenverdieping en een kantoor op de bovenverdieping. Het pand heeft nu een ‘winkelfunctie’. Ik wil graag de bovenverdieping verbouwen naar een appartement voor verhuur aan derden. De gemeente zegt dat dit alleen kan als het appartement dan ook als bedrijfswoning in gebruik wordt genomen. Zou de kruimelwetgeving hierop van toepassing kunnen zijn, om het bestemmingsplan te wijzigen van winkel naar wonen waardoor ik kan verhuren aan derden?
Met vriendelijke groeten,
Patrick
Juliëtte Zwinkels
Beste Patrick,
De gemeente heeft de mogelijkheid om een kruimelvergunning te verlenen om dit te vergunnen. Dit is echer geen plicht. Het lukt dus pas als de gemeente meewerkt aan verlening ven deze vergunning.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Sander
Goedemiddag,
We wonen binnen de bebouwde kom, en hebben in t achtererfgebied een schuurtje staan. We dachten dat deze vergunningvrij was. Echter, na een handhavingsprocedure ingesteld door onze buren kwamen we erachter dat deze niet geheel op de grond staat (maar op twee funderingswanden van hout. De gemeente stelt dat de schuur hierdoor vergunningsplichtig is.
De schuur staat echter niet op de minimale 1 meter van de erfgrens, zoals vereist in het bestemmingsplan.
We moeten nu een hoop grond storten onder de schuur in de huidige kruipruimte zodat het ‘op de grond’ staat.
Gemeente stelt telefonisch namelijk dat een vergunning niet verleend zal worden.
kunnen wij beroep doen op de kruimelregeling? En zo ja, hoe?
Alvast dank!
Jurable
Beste Sander,
Uw schuur is niet vergunningvrij omdat hij niet op de grond staat. Dit is inderdaad een vereiste om vergunningvrij te kunnen bouwen. U vraagt zich nu af of de kruimelregeling van toepassing is. Deze is inderdaad van toepassing. U zou bij de gemeente een principe verzoek in kunnen dienen of de gemeente bereid is af te wijken van het bestemmingsplan voor uw schuur. De gemeente heeft echter de bevoegdheid om met de kruimelregeling een vergunning te verlenen, maar geen verplichting. Door het principe verzoek wordt duidelijk of de gemeente bereid is medewerking te verlenen. Als u hier bijstand bij nodig hebt, kunt u zich richten tot http://www.Jurable.nl.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Ben
Goedemorgen mevrouw Zwinkels,
Wij gaan nieuwbouwen in gemeente Westland op een vrij kavel. Ik heb 2 vragen aan u.
1. Het hoofdgebouw mag 25% van het perceeloppervlak zijn. Wij willen echter 30% bouwen. Kunnen wij dit via een kruimelprocedure bewerkstelligen? Welke argumenten kunnen ons helpen om kruimelprocedure toegestaan te krijgen?
2. Wij willen het hoofdgebouw 45 cm buiten het bebouwingsvlak bouwen (in bestemming ‘wonen’). Ons hoofdgebouw blijft op meer dan 6 meter afstand van het hoofdgebouw van naastgelegen kavel (tenminste 6 meter afstand is de regel van het bestemmingsplan). Is dit toegestaan?
Dank voor uw hulp!
Ben
Anna
Goededag
Wij willen een dienstwoning overnemen
We hebben wel een bedrijf
Kunnen we met kruimelregeling dat omzetten tot wonen zodat we erin mogen wonen
Mvg anna
ireen
goedemiddag,
wij hebben ons oog laten vallen op een perceel. Op het perceel ligt reeds een bouwrecht binnen de contouren van de huidige schuur (afmetingen 6 x 7,5 m). Indien de koper hiervan wenst af te wijken zal hiervoor een vervolgtraject via de gemeente doorlopen moeten worden. Hier is al het e.e.a. aan voorwerk voor verricht. volgens de makelaar mag er een woning gebouwd worden tot 12 x 7,5 m). hiervoor wil de gemeente gebruik maken van een kruimelprocedure. mogen de omwonenden hiertegen bezwaar indienen? er ligt al een vergunning voor een woning met de afmetingen 6 x 7,5 m.
in afwachting van uw antwoord,
ireen
Jurable
Beste Ireen,
Dank voor uw reactie. We hebben helaas geen gelegenheid om hierop te reageren. U kunt voor meer informatie kijken op de website http://www.Jurable.nl Eventueel kunt u hier ook een offerteaanvraag voor advies doen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.