Wat behoort tot het oorspronkelijk hoofdgebouw?

Stel dat u een schuur in uw achtertuin wil bouwen en u na onderzoek van mening bent dat er geen vergunning nodig is en u ook geen rekening hoeft te houden met het bestemmingsplan. In dat geval is het wel van belang dat de schuur aan alle voorwaarden van een op de grond staand bijbehorend bouwwerking voldoet.

Indien blijkt dat aan één van de voorwaarden niet is voldaan, dan is de schuur namelijk al vergunningplichtig. Een schuur is aan te merken als een bijbehorend bouwwerk bij een woning, en komt daardoor in beginsel in aanmerking voor vergunningvrij bouwen.

Het is daarbij wel noodzakelijk dat de schuur in het achtererfgebied staat. Over wat het begrip achtererfgebied inhoudt heeft het team van BestemmingsPlanBezwaar.nl al eerder geschreven in deze blog. Ook wordt in de voorwaarden van een bijbehorend bouwwerk een aantal keren gesproken over het begrip ‘oorspronkelijk hoofdgebouw’. De interpretatie van dit begrip kan bij de berekening van de maximale oppervlakte nog te bouwen bouwwerken van groot belang zijn. Dit blijkt wel uit een uitspraak, ABRvS, 17 juni 2015, 201407723/1/A1, van de Afdeling van de Raad van State van de van 17 juni 2015. De gemeente was in deze zaak van mening dat een berging vergunningvrij was, omdat er gelet op het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen, nog ruimte over was om de berging te bouwen. De uitleg van het begrip ‘oorspronkelijk hoofdgebouw’ was hierbij beslissend, vanwege een eerder gerealiseerde aanbouw van 62 m². Volgens de gemeente maakte de aanbouw namelijk onderdeel uit van de woning en moest de woning met de aanbouw als oorspronkelijk hoofdgebouw moest worden gezien. In die zienswijze bleef er voldoende oppervlak over voor de berging.
De Afdeling was het hier niet mee eens. Volgens de Afdeling gaat het om ‘’het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd. Het is het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is opgeleverd. Bepalend is dus niet de situatie zoals die in de loop der jaren is vergund”. Het is dus van belang hoe het hoofdgebouw in eerste instantie is opgeleverd. De later gebouwde aanbouw aan de woning moest om die reden als een uitbreiding van het hoofdgebouw worden gezien en was daarmee geen onderdeel van de oorspronkelijke woning geworden. Dit gold zelfs nu er tussentijds ook delen van de woning waren afgebroken en andere grote wijzigingen hadden plaatsgevonden. Bepalend bleef het oorspronkelijke hoofdgebouw.
Het begrip ‘oorspronkelijk’ is hierbij van belang en komt voort uit een goede anti-cumulatieregeling. Een goede anticumulatieregeling houdt in dat moet worden voorkomen dat door een aanbouw een groter hoofdgebouw ontstaat, dan in eerste instantie was gebouwd. Op grond van deze regeling is het ’’oorspronkelijk hoofdgebouw‟ het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de bouwwerkzaamheden is opgeleverd.
De bouwtekeningen voor de bouw van het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn om die reden erg belangrijk. Indien de bouwtekeningen niet meer in het gemeentearchief te vinden zijn, bijvoorbeeld omdat je huis is gebouwd voordat er een vergunningplicht bestond, dan kan het oorspronkelijk hoofdgebouw worden bepaald aan de hand van historische kenmerken, zoals kleur- of steenverschillen.

Kortom, wilt u vergunningvrij bouwen, kijkt dan niet alleen naar de voorwaarden, maar haalt u ook de bouwtekeningen tevoorschijn.